Alquiler de habitaciones en períodos de vacaciones. Comunidad de Madrid


El alquiler de habitación es un acto que se materializa a través de un contrato de arrendamiento, por el que nace una relación jurídica entre las partes  intervinientes,  que son el/la arrendador/a y el/la arrendatario/a.

La normativa del alquiler turístico cambia según la comunidad autónoma. En el presente artículo vamos a hacer referencia al régimen establecido en la Comunidad de Madrid para este tipo de relaciones jurídicas, que se contiene en el decreto 79/2014, de 10 de julio del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.

En base al meritado decreto, se entiende por vivienda de uso vacacional aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico a cambio de un precio. Por tanto, el hecho de ceder una vivienda  a un usuario cuya explotación va a ser una estancia turística o vacacional, se considera como una actividad turística, y por ende, debe ser regulada por el mencionado Decreto.

Un matiz de capital importancia es el hecho de que la vivienda sea alquilada a través de canales de oferta turística, ya que nada contiene el reglamento para los casos en que se haga a través de otros medios, como más adelante haré referencia.

En lo referente a la cesión de vivienda destinada a uso y disfrute vacacional, es una actividad sometida a la obligación de presentar una declaración responsable por parte del propietario del inmueble en cuestión.

Bien, ¿Qué es una declaración responsable?

Es un documento que el propietario de la vivienda que será objeto de alquiler para uso vacacional debe cumplimentar, con el objeto de acreditar que la misma cumple con los requisitos exigidos por la normativa autonómica, que son:

  • Plano de la vivienda, firmado por un arquitecto, en el que se pueda constatar la distribución de la vivienda. También se permiten los llamados “estudios”, siempre que tengan un máximo de dos camas. La distribución mínima exigida es la compuesta por comedor, salón, dormitorio y un baño (como mínimo).
  • Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, según en qué caso nos encontremos.

Alquiler de habitaciones en períodos de vacaciones. Comunidad de Madrid

Una vez que se haya presentado la declaración responsable, se asigna una numeración a tal vivienda, considerada ya de uso vacacional, que deberá estar presente en la publicidad que se realice de esa vivienda. También sirve como garantía para los usuarios demandantes, en aras de comprobar que tal vivienda cumple con los requisitos exigidos.

Si nos encontrásemos ante el supuesto de que una vivienda es alquilada para uso vacacional a través de canales de oferta turística y no cuenta con la meritada declaración responsable, estaremos ante una conducta sancionable, según dispone el Decreto de la Comunidad de Madrid que regula el régimen de viviendas de uso vacacional. De no tratarse de tal supuesto en lo referente a la comercialización a través de canales de oferta turística, y aun no contando con la mencionada declaración, la vivienda puede ser alquilada sin ser objeto de sanción alguna, ya que nada contiene el Decreto a este respecto y, por lo tanto, se entiende que si la vivienda es comercializada a través de otros canales que no sean de oferta turística, no debe quedar comprendido dentro del concepto de vivienda turística. Así las cosas, el propietario de la misma no se vería obligado a presentar la declaración responsable a la que anteriormente se hizo alusión.

Continuando con el supuesto de que estemos ante una vivienda considerada para uso vacacional, y se hayan cumplido los requisitos hasta ahora mencionados, se debe tener en cuenta lo siguiente:

  • En cuanto a cesión de vivienda se refiere, no se contempla el supuesto de cesión de habitación o habitaciones de manera individual, sino que la cesión se tiene que hacer de la totalidad de la vivienda.
  • Se prohíbe ceder la vivienda por un período inferior a 5 días. Se establece plazo mínimo pero no plazo máximo.
  • El usuario de este tipo de viviendas no puede hacer de la misma su vivienda permanente. El contrato que se realice entre las partes debe ser un contrato temporal, que no obligue al usuario a cambiar su residencia. Asimismo, nos podemos encontrar ante un contrato sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando el mismo no cumpla los requisitos establecidos en el artículo 5e del meritado cuerpo legal; o a través del Código Civil, para el caso en que si cumpla tales requisitos.
  • Contacto: el propietario de la vivienda considerada de uso vacacional debe poner una placa identificativa en la entrada de la misma que así lo acredite. De igual modo, debe poner su teléfono de contacto en lugar visible.
  • En lo referente al precio, obviamente cada una tendrá el suyo, pero lo que debe ser común a todas es que debe estar expuesto en la vivienda, también en lugar visible. En el precio del alojamiento se entenderán incluidos los suministros de agua, energía, climatización, uso de ropa de cama y baño y limpieza de habitaciones.
  • ¿Debe contar el propietario con algún tipo de seguro?Como tal, el Decreto de la Comunidad de Madrid no impone ninguna obligación al respecto, ni por parte del propietario ni por parte del usuario. Una posibilidad es ampliar la cobertura en el seguro de hogar; otra podría ser crear un seguro “ad hoc” de los denominados “Multirriesgos” que, en todo caso, quedará a la elección de cada parte en cada caso.
  • A pesar de ello, siempre es recomendable estar asegurado en este tipo de actividades, para poder dar cobertura a los diferentes siniestros que puedan acaecer.
  • Requisitos mínimos por categorías:

 

1. Apartamentos Turísticos de 4 llaves:

  • Condiciones generales: Climatización en todas las dependencias; Conexión a medios telemáticos (acceso inalámbrico a Internet Wifi) en todo el establecimiento; Vestíbulo con recepción y conserjería atendidos permanentemente; Salón con superficie de 4 m2 útiles por plaza, sin que en ningún caso sea inferior a 16 m2 útiles; Cocina completa en pieza independiente; Dos entradas y escaleras independientes para clientes y para servicio; Ascensor y montacargas, en caso de más de una planta; Bar-cafetería con servicio de restauración; Teléfono en cada dormitorio comunicado con recepción; Mobiliario, menaje de cocina y utensilios de limpieza, ropa de mesa, cama y baño, todos ellos de gran calidad; Una caja fuerte en cada habitación.
  • Condiciones particulares: La superficie mínima en dormitorios será de 13 m2 útiles y 2,60 metros de altura; La superficie mínima en cuartos de baño será de 4,5 m2 útiles; A partir de cuatro plazas, cada apartamento deberá contar con un cuarto de baño adicional; En apartamentos tipo «estudio» la superficie mínima será de 30 m2 útiles.
  • Zona de servicio: Oficio de planta en cada piso, con fregadero, vertedero de aguas y armario; Almacén de equipaje; Almacén de lencería.

 

2. Apartamentos Turísticos de 3 llaves:

  • Condiciones generales: Climatización; Conexión a medios telemáticos (acceso inalámbrico a Internet Wifi) en todo el establecimiento; Vestíbulo con recepción-conserjería atendida doce horas al día; Salón con superficie de 3 m2 útiles por plaza, sin que en ningún caso pueda ser inferior a 13 m2 útiles; Cocina completa integrada en el salón; Entrada y escalera de uso exclusivo; Ascensor y montacargas en caso de más de dos plantas, incluido sótano; Bar; Teléfono en cada dormitorio comunicado con recepción-conserjería; Mobiliario, menaje de cocina y utensilios de limpieza, ropa de mesa, cama y baño, todos ellos de calidad; Caja fuerte en el 50 por 100 de las habitaciones.
  • Condiciones particulares: La superficie mínima en dormitorios será de 12 m2 útiles y 2,60 metros de altura; La superficie mínima en cuartos de baño será de 4 m2 útiles; A partir de cinco plazas cada apartamento deberá contar con un cuarto de baño adicional; En apartamentos tipo «estudio» la superficie mínima será de 25 m2 útiles.
  • Zona de servicios: Oficio de planta en cada piso con fregadero o vertedero y armario.

 

3. Apartamentos Turísticos de 2 llaves:

  • Condiciones generales: Climatización; Conexión a medios telemáticos (acceso inalámbrico a Internet Wifi); Servicio de recepción-conserjería; Salón con superficie de 2 m2 útiles por plaza, sin que en ningún caso pueda ser inferior a 10 m2 útiles; Cocina integrada en el salón; Entrada y escalera de uso exclusivo; Ascensor cuando tenga más de tres plantas incluida la de sótano; Teléfono comunicado con recepción-conserjería en el 50 por 100 de habitaciones; Mobiliario, menaje de cocina y utensilios de limpieza, ropa de mesa, cama y baño, básicos.
  • Condiciones particulares: La superficie mínima en dormitorios será de 11 m2 útiles y 2,50 metros de altura; La superficie mínima en cuartos de baño será de 3 m2 útiles; Los apartamentos tipo «estudio» deberán medir como mínimo 23 m2 útiles.
  • Zona de servicios: Oficio de planta en cada piso.  

 

4. Apartamentos Turísticos de 1 llave:

  • Condiciones generales: Climatización; Entrada y escalera de uso exclusivo; Ascensor cuando tenga más de tres plantas, incluida la de sótano; Cocina integrada en salón; Servicio de conserje-vigilante; La superficie mínima del salón será de 1 m2 útil por plaza, sin que en ningún caso pueda ser inferior a 7 m2 útiles; Mobiliario, menaje de cocina y utensilios de limpieza, ropa de mesa, cama y baño.
  • Condiciones particulares: La superficie mínima en dormitorios será de 10 m2 útiles y 2,50 metros de altura; Los cuartos de baño tendrán una superficie mínima de 2 m2 útiles y estarán dotados de ducha, inodoro y lavabo, con un mínimo de un cuarto de baño por cada unidad de alojamiento; Los apartamentos tipo «estudio» deberán medir como mínimo 21 m2 útiles.