Desahucio exprés


Desahucio exprés” realmente es una terminología dada al propio procedimiento de desahucio  tras la reforma acaecida en el año 2013,  que tiene como consecuencia la simplificación de los trámites y agiliza el proceso. Se trata pues de un desalojo rápido de viviendas ante el impago del alquiler por parte del inquilino.

En lo que respecta al tiempo de duración, cada Juzgado sigue un ritmo y carga de trabajo diferente, lo que provoca que sea difícil precisar un plazo, no obstante la media podría estar en los 5 o 6 meses (aunque en la práctica se puede dilatar más o menos en el tiempo).

Por otra parte, y sin necesidad de iniciar proceso judicial, las partes (arrendador y arrendatario) pueden llegar a un acuerdo de manera amistosa para solucionar el problema de impago surgido.

 

Arrendador

 

 ¿El arrendador me advertirá de la interposición de la demanda mediante un burofax? ¿Es necesario remitir un burofax para realizar un desahucio exprés?

La normativa no lo exige y se debería valorar en cada caso. Cuando el inquilino debe varios meses de renta, generalmente supone un retraso innecesario.

 

¿Qué consecuencias tiene el envió del burofax o requerimiento previo?

Si pasa un mes desde la recepción y el inquilino no ha realizado el pago, perderá su derecho a “enervar “la acción, es decir, no podrá paralizar el desahucio pagando las rentas.

 

¿Cuántos impagos de la renta son necesarios para interponer la demanda de desahucio exprés?

El inquilino debe abonar la renta por anticipado dentro de los primeros 7 días de cada mes, salvo pacto en contrario. Nuestros tribunales cada vez son más estrictos en la obligación del arrendatario de pagar sin retrasos, por lo que un sólo impago posibilita la acción de desahucio.

 

¿Es necesaria la intervención de abogado y procurador para presentar una demanda de desahucio? 

La intervención de un profesional en un proceso judicial siempre es recomendable y, en la práctica, salvo que las rentas anuales sean inferiores a dos mil euros, obligatorio.

 

¿Cómo puedo garantizar el pago de la renta?

Aunque la fianza legal en arrendamiento de vivienda es de una mensualidad, se puede incrementar en el importe que las partes convengan. También cabe la posibilidad de realizar un seguro de cobertura de cobro de la renta, para el caso de impagos por parte del inquilino.

 

¿Se puede realizar el desahucio exprés y reclamar las rentas impagadas en la misma demanda?

La acción de desahucio se puede acumular con la reclamación de la renta y, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. A título de ejemplo; suministros, gastos comunitarios, IBI, tasa basuras, etc. El único requisito es aportar el comprobante de pago.

 

¿Interpuesta la demanda de desahucio exprés, que pasa con las rentas generadas hasta la recuperación del inmueble?

Las rentas se devengarán, a cargo del inquilino, hasta que el arrendador recupere la vivienda por acuerdo o por el desalojo judicial.  El mejor consejo es llegar a un acuerdo y documentar la resolución del contrato.

 

¿Se pueden dar de baja los suministros y/o cambiar la cerradura ante un impago de la renta del alquiler?

No es posible, ya que podríamos estar incurriendo en un delito de coacciones.

 

Inquilino

 

 ¿Qué puedo hacer como inquilino cuando recibo una demanda de desahucio?

Las opciones son:

  • Pagar (rentas + posteriormente las costas) y dar continuidad al contrato (sólo si no hay burofax previo y es la primera demanda).
  • Oponerse acreditando el pago.
  • No hacer nada y esperar el lanzamiento, aunque las rentas se van devengando y nos las reclamarán. En este último caso es mejor llamar al abogado y negociar una salida.

 

¿Cómo inquilino puedo resolver el contrato dejando las llaves en el buzón o abandonar la casa e indicándoselo al arrendador?

El arrendador, para recuperar  el inmueble, deberá acreditar que el arrendatario ha resuelto el contrato, por lo que, en su defecto, se verá obligado a interponer una demanda de desahucio, incluso sabiendo que ya no vive en el inmueble.

 

¿Qué pasa si el inquilino no recoge el burofax o la demanda de desahucio exprés?

La ley prevé que cuando el inquilino no recoja la demanda de desahucio pueda notificarle el procedimiento a través de estrados del propio juzgado, por lo que no supone ningún problema insalvable, en todo caso un retraso de 15 días.

 

Preguntas y respuestas en el desahucio expres

 

Desenlace del proceso

 

¿Cuándo sabremos la fecha en la que recuperaremos la vivienda?

Tras la admisión a trámite de la demanda de desahucio se dicta una resolución en la que se pone en conocimiento del arrendatario la demanda interpuesta y se le indica la fecha de juicio y de lanzamiento. Por tanto lo sabremos a las pocas semanas de interponer la demanda (reitero que, en la práctica, se puede dilatar en mayor o menor medida en el tiempo).

 

¿Quién paga las costas del procedimiento de desahucio?

En las demandas de desahucio, en la gran mayoría de casos, se condenará al arrendatario al pago de las rentas atrasadas, pero también a los gastos del procedimiento de desahucio. A pesar de ello, el arrendador deberá costear el procedimiento para posteriormente solicitar el pago judicial de las mismas al arrendatario/inquilino. Éste las abonará en función de su capacidad económica presente y futura (artículo 1902 Código Civil).

 

¿Qué pasa si el día del lanzamiento el inquilino no quiere salir de la vivienda o del local?

El abogado y/o el procurador acompañarán a la delegación judicial y a un cerrajero. Si existen problemas de desalojo comparecerá la policía y se efectuará el mismo.